TASACIONES | tasaciones

Tipos de Proyectos de Tasación

En finanzas, la valuación o valoración de activos es el proceso de estimar el valor de un activo (por ejemplo: acciones, opciones, empresas o activos intangibles tales como patentes y marcas registradas) o de un pasivo (por ejemplo: títulos de deuda de una compañía). El proceso de valuación es muy importante en muchas situaciones incluyendo análisis de inversión, presupuesto de capital, Fusiones y Adquisiciones, entre otros.

La valuación de activos financieros se hace usando uno o más de estos métodos o modelos:

Modelos de valuación absolutos: determinan el valor estimando los flujos de fondos futuros previstos del activo descontado a su valor actual conocido como Método Flujos de Fondos Descontados (DCF por su sigla en inglés).
Modelos de valuación relativos: determinan el valor basado en los precios de mercado de activos similares.
Modelos de valuación de Opciones: se utiliza para ciertos tipos de activos financieros derivados (ej.: warrants, opciones sobre acciones, opciones sobre otra clase de activos, futuros, etc.) son modelos complejos del valor actual. El método más común usado es el modelo para la valoración de opciones comunes.

Un proyecto de valoración o tasación es un trabajo multidisciplinario que depende del objeto del estudio, el ente al cual se va a informar y las premisas de valor que se quieren obtener. De tal forma que podemos agruparlos como sigue:

Valoración NIIF

Las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), también conocidas por sus siglas en inglés como IFRS (International Financial Reporting Standard), son estándares técnicos contables adoptadas por el IASB, institución privada con sede en Londres. Constituyen los Estándares Internacionales o normas Internacionales en el desarrollo de la actividad contable y suponen un manual contable de la forma como es aceptable en el mundo.

Las normas se conocen con las siglas NIC y NIIF dependiendo de cuándo fueron aprobadas y se matizan a través de las "interpretaciones" que se conocen con las siglas SIC y CINIIF.

Empresa en Marcha

Realizar una correcta valuación de empresas depende en gran parte de la confiabilidad de la información financiera de la compañía. En las empresas con emisión pública de acciones los Estados Financieros o Estados Contables son revisados por contadores públicos y supervisados por el ente control estatal respectivo (en Argentina la Comisión Nacional de Valores). En tanto las compañías privadas no tienen ese control.

La información financiera inexacta puede conducir al sobre o infravaloración. Por estas múltiples razones, en una adquisición, el comprador suele ordenar una Auditoría de compra o “Due Dilligence” para validar las informaciones provistas por el vendedor.

Los estados financieros se preparan de acuerdo con las normas contables vigentes en cada país (USGAAP en los Estados Unidos, Normas Contables Profesionales de la F.A.C.P.C.E. en la Argentina, etc.) y expresan los valores de los activos a su valor de costo o reposición.

La valuación de empresas es un proceso complejo que comprende una serie de etapas que los analistas encargados de la realización deben completar, a saber:

Conocer la empresa y su cultura.
Conocer al management de la empresa.
Conocer el negocio y su entorno.
Prever el futuro del sector y de la compañía.

Una vez cumplidas las etapas antedichas, se está en condiciones de obtener la valoración de la empresa en cuestión. La valuación no es una ciencia exacta, no existe un único valor para una compañía, sino un rango de posibles valores.

Enfoques de Valuación

Valoración NIC-SP

Las NICSP establecen los requisitos para la elaboración de informes financieros que emiten los gobiernos y otras entidades del sector público que no sean empresas comerciales del gobierno. Las NICSP sobre el método contable de acumulación se basan en las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) que son emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (International Accounting Standards Board/IASB) en la medida en que los requisitos incluidos en esas normas se apliquen al sector público.

Valoración Intangibles

En el lenguaje contable el término intangible se emplea con un sentido restringido para aquellos activos que producen beneficios parecidos a los que producen los bienes de uso o de renta y que no pueden materializarse físicamente. Se emplean en las actividades principales de la entidad (en la producción, en la gestión comercial o bien en la administrativa) o son contratados a terceros. Asimismo, su capacidad de servicio no se agota ni se consume en el corto plazo y mientras se usan no se transforman en otros bienes ni están destinados directamente a su venta.

Los activos intangibles pueden ser: la identidad corporativa, la comunicación institucional, la imagen, el reconocimiento de los stakeholders y la reputación de una organización; el conocimiento comercial, operativo, científico o tecnológico, la propiedad intelectual, patentes y derechos de comercialización; las licencias, concesiones y derechos de autor; la cartera de clientes y la forma de relacionarse con ellos, entre otros.

En la economía de la empresa y en contabilidad, se entiende por fondo de comercio o goodwill, el valor actual de los superbeneficios que produce una empresa. Corresponde al valor inmaterial de la misma, derivado de factores como la clientela, la eficiencia, la organización, el crédito, el prestigio, la experiencia etc.

Una marca registrada determina la identidad gráfica/física/operativa de un producto o servicio. Incluye elementos gráfico-visuales propios que diferencian el artículo de sus competidores, proporcionándole cierta identidad en el sector comercial. Además, se trata de una identidad registrada, protegida por las leyes correspondientes que puede utilizarse con exclusividad.

La valoración de patentes consiste en la aplicación de técnicas de valoración financiera de activos intangibles a tecnologías patentadas. Dicha valoración resulta especialmente relevante para las empresas e instituciones con alto grado de inversión en investigación y propiedad industrial, así como para las negociaciones de licencias y compraventas relacionadas con tecnologías, donde se estima el valor económico de las patentes involucradas para establecer condiciones de transacción de las mismas.

Las valuaciones de cualquier tipo, que se elaboran para estimar el valor de mercado o un valor definido que es de no mercado, requieren que el Valuador aplique uno o más enfoques de valuación. El término enfoque de valuación en general se refiere a los métodos analíticos generalmente aceptados y de uso común. En distintos Estados estos enfoques pueden conocerse como métodos de valuación.

Las valuaciones que se basan en el mercado normalmente emplean uno o más enfoques de valuación al aplicar el principio de substitución. Este principio establece que una persona prudente no pagaría más por un bien o servicio que el costo de adquirir un bien o servicio sustituto igualmente satisfactorio, en ausencia de los factores complicados de tiempo, mayor riesgo o inconveniencia.

El menor costo de la mejor alternativa, sea sustituto o el original, tiende a establecer el Valor de Mercado.

Los enfoques de valuación incluyen:

Enfoque de Capitalización de Ingreso. Este enfoque comparativo considera los datos de ingresos y egresos relativos a la propiedad que se está valuando, y estima el valor mediante el proceso de capitalización. La capitalización relaciona el ingreso (normalmente una cifra de ingreso neto) y a un tipo de 38 valor definido, convirtiendo una cantidad de ingreso en un estimado de valor. Este proceso puede considerar relaciones directas (conocidas como tasas de capitalización), tasas de rendimiento o de descuento (que reflejan medidas de retorno sobre la inversión), o ambas. Por lo general, el principio de sustitución sostiene que la corriente de ingreso que produce el mayor retorno proporcional a cierto nivel de riesgo, da lugar a la cifra de valor más probable.

Enfoque de costo. Este enfoque comparativo considera la posibilidad de que, como sustituto de la compra de cierta propiedad, uno podría construir otra propiedad que sea o una replica de la original o una que proporcionaría una utilidad equivalente. En el contexto de los bienes raíces, generalmente no habría de justificarse pagar más por cierta propiedad que el costo de adquirir un terreno similar y construir una estructura alterna, a menos que el tiempo no sea el debido, que existan inconvenientes o riesgos. En la práctica, el enfoque también tiene que ver con la estimación de depreciación de propiedades más antiguas y/o menos funcionales en donde el estimado de costo nuevo excede de manera poco usual, el precio probable que se pagaría por la propiedad valuada.

Enfoque de Comparación de Ventas. Este enfoque comparativo considera las ventas de propiedades similares o sustitutas, así como datos relativos del mercado, y establece un estimado de valor utilizando procesos que incluyen la comparación. En general, una propiedad que se valúa (la propiedad sujeto) se compara con las ventas de propiedades similares que se comercializaron en el mercado abierto. También pueden considerarse listas y ofertas.

Las valuaciones basadas en no mercado pueden aplicar enfoques similares, pero normalmente involucran propósitos diferentes al de establecer Valor de Mercado, por ejemplo:

Una compañía puede aplicar un enfoque de costo para comparar el costo de otros edificios con el costo de un edificio propuesto, como consecuencia, averiguan el precio rebajado o la bonificación de una propiedad en particular que no está de acuerdo con el mercado en general. Esta aplicación se enfoca en una propiedad en particular y en lo que sería un costo que no es de mercado.

El propietario de un terreno puede pagar un precio de bonificación por una propiedad contigua. Al aplicar el enfoque comparativo de mercado para determinar el precio máximo que el dueño está dispuesto a pagar por el terreno contiguo, el Valuador obtiene una cifra que puede muy bien exceder su Valor de Mercado. En algunos Estados, dicha estimación se llama Valor Especial de Compra.

Un inversionista puede aplicar una tasa de retorno que no es de mercado y que es particular sólo para ese inversionista. Al aplicar el enfoque de capitalización de ingreso para determinar el precio que el inversionista está dispuesto a pagar por una inversión particular con base en la tasa de retorno anticipada del inversionista, el Valuador obtendrá el estimado de Valor de Inversión y no el Valor de Mercado.

El Costo de Reposición Depreciado (DRC), es un método sustituto aceptable para el Valor de Mercado de una propiedad especializada. El método se aplica comúnmente en una situación de valuación que involucra una propiedad para la cual no hay información de mercado fácilmente disponible o aceptable para analizar al desarrollar una estimación de Valor de Mercado.

Cada enfoque de valuación tiene métodos de aplicación alternos. La experiencia y capacitación, las normas locales, los requisitos del mercado y los datos de mercado de que dispone el Valuador, se combinan para determinar el método o métodos que han de aplicarse. La razón por la que se cuenta con distintos métodos o enfoques, es proporcionar al Valuador una serie de procedimientos analíticos que finalmente se ponderarán y conciliarán para obtener un estimado final de valor, dependiendo del tipo de valor particular.

Los enfoques y métodos de valuación en general son comunes casi en todos los tipos de valuación, incluidos bienes inmuebles, bienes muebles, negocios y derechos financieros. Sin embargo, la valuación de los diferentes tipos de propiedades, incluye varias fuentes de datos que reflejan adecuadamente el mercado en donde la propiedad (y/o servicio o negocio) se valuará. Por ejemplo, los edificios individuales normalmente se venden y valúan en el mercado de bienes raíces pertinente, mientras que los valores de las acciones del capital de una compañía que posee varios edificios, se reflejan a través del mercado de valores correspondiente.

Fuente: IVSC 2003